前一段时间去北站看房，中介和销售说这里是北站片区最后一块住宅用地。

最近北站片区又出来了一块低容积率商转住地块，导致北站的最后一块住宅用地易主。最近梳理了一下，类似的情况不只是北站片区，深圳湾、前海和宝中也是一样的，深圳核心地段看似没有住宅用地的片区，实际住宅用地正在有节奏的入市。

这种情况在10年前的前海也有发生，过去源源不断的住宅用地入市是影响前海房价的关键因素之一，导致前海房产从过去最热门的房产，变成现在新房降价也很难去化的房产。现在和过去还不一样，过去住宅用地入市或商转住的改变更多是随机无意的，现在的住宅用地入市更多是有节奏，有规划的入市，随着市场的销售变化来入市的。

从去年开始深圳住宅用地入市节奏暂缓一段时间后，土地入市的节奏也找到了新方法，不知道是不是开发商一栋一栋开盘，给土地入市带来的灵感。

如果短期深圳楼市不发生特别大的变化，看趋势接下来会有越来越多的片区，住宅土地入市节奏被控制，会有越来越多的新房开盘节奏被控制。即使是观澜观城约8000套住宅，开发商也学会了一栋一栋开盘。虽然开盘的时间拉长了，但确实很好用，毕竟一次只开一栋，各方面操作起来就比较方便，大部分购房者进了售楼处和样板房很难理性分辨。

在深圳房地产市场短期不能爆发的情况下，住宅用地市场和新房销售市场被有节奏控制的片区，结果是可以预见的，第一批进去的会一直站大门口位置。

目前深圳的楼市环境，大部分片区还是新房主导房价，一个片区持续一个楼盘开盘，会一直压着片区房价。房价上涨的基础是片区库存新房接近清盘，回归二手房主导市场，二手房买卖需求达到平衡，有这样的基础，房价才有上涨的可能。

购房者在分辨人为控制住宅用地及新房开盘节奏的片区，先要学会理性分析，要学会了解片区数据。深圳整体是不缺房子的，但是过去在房价上涨的周期中，被大量深圳缺房子的声音所裹挟，导致这些年深圳商转住的地块越来越多。另外一方面目前深圳郊区的地没有那么好卖了，市场疲软的时候把更多压箱底的好货拿出来。从过去的速度看，深圳一块商业用地，从转住宅用地开始，到开发商拿地开盘就一年左右，现在只要片区有未出让的空地，短期都有可能快速入市。这样的改变，对片区的房价格局影响是很大的。

房价的基础就是供需，片区住宅增量加大，就一定会影响到片区的价格。过去我们看很多片区房价特别坚挺，只要片区两三个楼盘开盘，一下子就把房价拉下来了。比如两三年前的前海和去年的宝中，即使是持续霸占深圳想买买不到排行榜第一的都市茗荟二期，开盘拿200多套出来试水，一样也翻车了。

最近一年多，开发商卖房的思路变了，从过去整个小区一起开盘，慢慢变成了一栋一栋开盘。住宅用地入市的节奏也在变化，北站中洲最后一期开完，新地块马上又公布入市。深圳湾超总中海卖的差不多了，隔壁地块马上又出来了。前海妈湾片区永远有一个楼盘在开盘中。

在深圳房价不能暴涨的情况下，卖房卖地节奏的改变，购房者也应该有所改变，特别是这种少量推盘，让购房者感觉到了稀缺性，实际上是不稀缺的的片区。它们正在变的越来越聪明，购房者也应该变的越来越专业理性。